Ulaganje u nekretnine VS. ulaganje u dionice

Ulaganje u nekretnine početkom dvije tisućitih godina danas bi značilo ogromnu financijsku dobit: 100 000 Eur nekada = 290 000 Eur danas. Avison Young nedavno je objavio ovu tvrdnju na temelju usporedbe rasta CROBEX-a i indeksa cijena stambenih nekretnina. No, zaključiti da su nekretnine superiorna klasa imovine iz toga brzopleto bilo bi pretjerano. Za dublje razumijevanje performansi različitih klasa imovine nužna je detaljnija analiza. Ključno metodološko ograničenje ove usporedbe leži u promjenama sastava CROBEX-a tijekom vremena. Današnji CROBEX bitno se razlikuje od onog prije 15 ili 20 godina.

Indeks je koncipiran kako bi predstavljao najbolje kompanije na burzi u određenom trenutku. Međutim, indeks danas i onaj prije 15, 20 godina nisu usporedivi. U prošlosti su dominirali građevinski sektor i brodari koji su kasnije doživjeli neuspjehe ili značajno izgubili na važnosti. Prije 20 godina nije postojao ni pasivni proizvod koji bi pratio CROBEX, a takvi proizvodi su se pojavili tek prije 16 godina, kako je istaknuo Danijel Delač, predsjednik uprave Intercapital vrijednosnih papira.

Hrvatsko tržište dionica prošlo je kroz značajne transformacije u posljednjih dvadesetak godina te i dalje ostaje u fazi razvoja. Postojala su razdoblja kada je CROBEX premašio rast cijena nekretnina, posebno istaknuto u periodu od 2003. do 2007. godine, kada je CROBEX gotovo utrostručio svoju vrijednost, dok su se cijene nekretnina samo udvostručile. Nakon izbijanja Velike svjetske financijske krize i dugotrajne recesije u Hrvatskoj, situacija se dramatično mijenja. Prethodno naduti balon dionica počinje gubiti zrak, mnoge tvrtke propadaju, a performanse dionica na Zagrebačkoj burzi postaju depresivne.

Ulaganje u nekretnine VS. ulaganje u dionice:

No, bitno je napomenuti da su cijene nekretnina u Hrvatskoj u periodu od 2008. do 2016. kontinuirano padale, uz ograničenu likvidnost tržišta (mali broj kupoprodajnih transakcija), što postavlja pitanje koliki bi bio stvarni gubitak za one koji bi morali brzo prodati nekretninu.

Nakon toga, kratko razdoblje sugeriralo je da će CROBEX ponovno nadmašiti cijene nekretnina, ali propast Agrokora 2017. godine izazvala je novi “reset” na domaćoj burzi, pri čemu su se nekretnine ponovno pokazale kao bolja investicija.

Ekonomski analitičar Ivica Brkljača objašnjava da, iako je retrospektivno gledano ulaganje u stambene nekretnine u Hrvatskoj ostvarilo bolji prinos od CROBEX-a u posljednjih dvadeset godina (posebno ako se uzmu u obzir troškovi održavanja nekretnina koji nisu zanemarivi), to ne znači da će se isti trend nastaviti, niti da su nekretnine superiorna klasa imovine.

Naprotiv, ova dinamika je više posljedica promjena kroz koje je domaće tržište kapitala prošlo, a ne inherentne vrijednosti dionica. Primjerice, usporedba s performansom globalnog dioničkog indeksa S&P 500 bila bi izuzetno nepovoljna za ulaganja u nekretnine u Hrvatskoj, ističe Brkljača.